주택 임대차계약시 주의 및 확인 할 사항

주택 임대차계약시 주의 및 확인 할 사항

임차하는 집이 너무 상하여 습기가 차지는 않는지와 침실의 창과 거실등 밝기가 어느정도인지 방향은 어느 방향인지 살펴보아야 하고 특히 임차할 집을 보러 갈때에는 되도록이면 낮에 가서 보는 것이 좋습니다. 낮에 보아야 집의 밝기등 여러가지를 꼼꼼히 살펴 볼 수 가 있을 것입니다.

중요한 것은 내 보증금이 안전할수 있는가 하는 것입니다.

▪ 기본적으로 그집의 등기부등본상 소유자(임대인)가 누구인지 등기부등본 갑구를 확인하고 을구에 나와 있는 근저당권등이 있는지를 확인해 보아야 합니다.

물론 부동산에서 등기부등본을 확인하여 설명을 해주겟지만, 부동산중개업소의 책임은 중개대상물에 대한 설명의무만이 있을 뿐인 것이며, 위험을 감수하고라도 계약을 할 것인지는 게약당사자가 판단해야 하는 것이며 부동산이 차후에 보증금반환에 대해서까지 책임을 지는 것은 아닙니다.

▪ 임차할 주택에 대출관계로 근저당권 등이 설정되어 있을 경우에는, 근저당금액과 세입자의 보증금을 합한 총금액이, 아파트의 경우에는 집값의 80%정도, 빌라나 일반주택은 70% 정도가 넘으면 보통의 경우 그런 집은 계약을 하지 않는 것이 좋습니다. 그런 집은 그 집이 경매가 되는 일이 있을 경우에는 보증금의 전액 또는 일부를 돌려받을 수 없게 되는 일이 생길수도 있습니다.

▪ 융자금이 많을 경우, 집주인이 임차인의 전세금으로 대출금의 전부 또는 일부를 상환 하겠다고 할 경우에는, 상환만하고 등기상의 근저당을 그대로 두면 추후 대출시 그 근저당의 순위가 그대로 유지되는 것이므로, 반드시 등기상의 근저당을 말소 또는 줄어든 근저당 금액으로 감액 변경등기 하여야 합니다.

▪ 임대차 계약시에 잔금일까지 임차부동산을 담보로 근저당권설정등 어떠한 채권채무 행위도 하지 않기로 한다는 특약사항을 기재하는 것이 좋을 것입니다.

▪ 잔금지급전에 다시 한 번 더 인터넷으로 등기부등본을 열람해서 계약이후 등기상에 변동된 내역이 없는지를 확인해 보시고, 잔금을 지불할 때에는 직접 지불하고 영수증을 받아도 되지만, 가급적이면 임차인명의의 통장에서 집주인명의의 통장으로 계좌이체 하여 객관적인 증빙을 확보해 두는 것이 좋습니다.

▪ 이사하는 날 좀 바쁘더라도 반드시 주민쎈터에 임대차계약서 가지고 가서 주민등록전입신고 하고 가지고 간 계약서에 확정일자 날인 받아두어야 합니다.

확정일자를 받아두면 그집이 경매등이 될 경우에는 주택임대차보호법에 의해서 전세권설정등기 한 것과 같은 우선순위를 인정받게 되는 것이므로 굳이 비용 들여가면서 전세권설정등기를 하지 않아도 됩니다.

*. 확정일자의 효력을 인정받기 위해서는 주민등록을 계속해서 유지하고 있어야합니다.

임차계약기간 중에 주민등록을 잠시라도 이전해가면 그날부터 확정일자는 효력을 상실합니다.

주민등록 전출후 다시 전입신고 할 때는 계약서에 확정일자를 다시 받지 않아도 되는 것이지만,

확정일자의 효력은 처음 계약했을 때로 소급해서 인정되는 것이 아니고. 다시 전입신고 한 그 다음날부터 확정일자의 효력이 새로이 인정되는 것이며, 이로 인해서 우선순위가 바뀌게 될수도 있게 되는 것이므로 잠시라도 주민등록을 이전하는일이 있어서는 안됩니다.

* 그리고 주택임대차보호법상의 최우선변제금액은 담보물건 설정(근저당권)일 기준 이라는 것에 유의 하여야 합니다. 소액임차인의 범위와 담보물건설정 기준일 기준 최우선변제액은 다음과 같습니다.

소액임차인의 최우선변제액(주택임대차보호법 시행령 제3조 제4조)

단위:만원

담보물권설정일	지역	소액보증금범위	최우선변제액
1984.1.1~1987.11.30	특별시,광역시	300이하	300이하
	기타지역	200이하	200이하
1987.12.1~1990.2.18	특별시,광역시	500이하	500이하
	기타지역	400이하	400이하
1990.2.19~1995.10.18	특별시,광역시	2000이하	700이하
	기타지역	1500이하	500이하
1995.10.19~2001.9.14	특별시,광역시	3000이하	1200이하
	기타지역	2000이하	800이하
2001.9.15~2008.8.20	수도권중과밀억제권역	4000이하	1600이하
	광역시(군지역,인천제외)	3500이하	1400이하
	기타지역	3000이하	1200이하
2008.8.21~2010.7.25	수도권중과밀억제권역	6000이하	2000이하
	광역시(군지역,인천제외)	5000이하	1700이하
	기타지역	4000이하	1400이하
2010.7.26~현재	서울특별시	7500이하	2500이하
	수도권중 과밀억제권역 (서울제외)	6000이하	2000이하
	광역시(군지역,인천제외)	5000이하	1700이하
	기타지역	4000이하0	1400이하