소액보증금의 범위와 최우선변제권 적용기준

(이문동부동산 김난선공인중개사)

소액임차보증금의 범위와 최우선변제권 적용기준

(주택임대차보호법 시행령 제3조 제4조)

담보물권설정일	지역	소액보증금범위	최우선변제액
1984.1.1~1987.11.30	특별시,광역시	300이하	300이하
	기타지역	200이하	200이하
1987.12.1~1990.2.18	특별시,광역시	500이하	500이하
	기타지역	400이하	400이하
1990.2.19~1995.10.18	특별시,광역시	2000이하	700이하
	기타지역	1500이하	500이하
1995.10.19~2001.9.14	특별시,광역시	3000이하	1200이하
	기타지역	2000이하	800이하
2001.9.15~2008.8.20	수도권중과밀억제권역	4000이하	1600이하
	광역시(군지역,인천제외)	3500이하	1400이하
	기타지역	3000이하	1200이하
2008.8.21~2010.7.25	수도권중과밀억제권역	6000이하	2000이하
	광역시(군지역,인천제외)	5000이하	1700이하
	기타지역	4000이하	1400이하
2010.7.26~현재	서울특별시	7500이하	2500이하
	수도권중 과밀억제권역 (서울제외)	6000이하	2000이하
	광역시(군지역,인천제외)	5000이하	1700이하
	기타지역	4000이하0	1400이하

수도권 중 과밀억제권역(수도권정비계획법 시행령 별표1)

* 서울특별시

* 인천광역시(강화군, 웅진군, 서구 대곡동·불로동·마천동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동·인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지는 제외)

* 시흥시(반월특수지역은 제외)

* 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동 및 도

농동만 해당)

* 의정부시, 구리시, 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕

시, 군포시

주택임대차보호법상 영세한 주택임차인을 두텁게 보호하기 위하여 최우선변제 제도를 두고 있는데 여기서 주의 하여야 할 점

1.소액보증금여부는 “경매기입등기" 즉 압류시점에 보증금액이 확정”된다는 것이고

 

2.확정된 보증금은 “임차주택의 최초담보설정일 기준으로 적용”

(계약체결이나 전입신고 시점이 아님)됨에 특히 유의하여야 한다.

 

3.무조건 모든 소액임차인이 최우선변제를 받을 수 있는 것은 아니다.

 

최우선변제를 받기위해서는 경매기입등기 전에 유효한 계약에 근거한 전입신고와 점유를 통하여 대항력 요건을 갖추고 배당요구 종기일까지 대항력을 유지하여야 하며, 배당요구종기일 이내에 반드시 배당요구를 하여야 한다. 그리고 서울의 경우 보증금이 7500만원이라면 최우선변제금액은 2500만원인데 나머지 4500만원에 대해서는 우선변제권을 행사하려면 임대차 계약서상 확정일자도 받아야 한다.