2년미만으로 계약시 임대차기간의 만료일이 언제인가 하는 문제

2년미만으로 계약시 임대차기간의 만료일이 언제인가 하는 문제......

 

주택임대차보호법에는 임차인의 주거생활안정을 위해서 최소 임대차 기간을 2년으로 정해놓았습니다

 

주택 임대차 만료일 최소 1개월 전까지 서로간의 의사표시가 없으면 묵시적갱신으로 2년간 자동 연장되지요

 

최소2년이라는 임대차기간도 임차인에게 유리한 법입니다.

 

그래서 임대차 기간을 1년으로 계약을 했어도 임차인은 2년까지 살 수 있습니다.(본래 주택임대차보호법은 임차인을 법입니다)

 

임대인과 임대차기간을 1년으로 하고 최초 임대차 계약을 맺었을 때, 기간이 1년이 지나고 그리고 임차인 임대인 모두 말없이 묵시적으로 지나 갔을 때 언제가 임대차 기간 만료일이 될까요 하는 문제입니다.

 

임차인은 1년계약을 하고 1년후 묵시적으로 갱신이 되었으므로, 당연히 1년이 지나고 묵시적으로 갱신되어 계약기간이 다시 2년으로 생각하게 될것입니다

 

그러나 임대만료기간은 처음계약을 맺은 때로 부터 2년이 만료기일이 됩니다.

 

임대차기간을 2년 미만으로 정한경우 2년 미만임을 이유로 세입자가 주장할수 있는 것은 계약을 종료하고 보증금 반환을 요구할 경우에 한정되는 것으로 그이외의 것에 대하여 1년의 계약기간을 이유로 주장 할 수 없습니다.

 

당초 1년계약기간이 지나고 묵시적 갱신이 된것이 아니고 당초에 1년으로 계약을 했어도 최소임대차 기간은 2년으로 보기 때문에 이계약의 임대차 기간은 당초 계약후 2년이 되는 시기가 만료일이 됩니다.

 

이와 관련된 판례는 대법원 1996.4.26. 선고 96다5551,568 판결을 참조 하세요

 

(판시사항)

임차인이 주택임대차보호법이 적용되는 주택에 관하여 2년미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 경우

 

(판결요지)

임차인이 주택임대차보호법 제4조 제1항의 적용을 배제하고 2년미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장 할 수 있는 것은 임차인 스스로 그 약정 임대차기간이 만료 되었음을 이유로 그종료에 터잡은 임차보증금 반환채권 등의 권리를 행사하는 경우에 한정되고, 임차인이 2년 미만의 약정 임대차 기간이 만료 되고 다시 임대차가 묵시적으로 갱신되었다는 이유로 같은 법 제6조1항, 제4조 제1항에 따른 새로운 2년의 임대차 존속을 주장하는 경우까지 같은 법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정 임대차기간을 주장할 수는 없다.