도시 및 주거환경정비법 개정 주요내용

(이문동부동산)  김난선공인중개사

 

도시 및 주거환경정비법 개정 주요내용

- 조례 개정이 필요한 사항 포함 - (2012.1.30)

1. 도정법 개정법률 시행 관련 사항

○ 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행함

- 주거환경관리사업

- 가로구역정비사업

- 주거지종합관리계획 등

○ 공포한 날부터 시행하는 조항은

- 정비계획 수립에 세입자 주거대책 포함(제4조제1항)

- 정비구역 등 해제(제4조의3)

- 시공자의 선정 및 조합임원 선임 관련 부정행위 제한(제11조제5항, 제21조제4항)

- 조합 설립인가 등의 취소(제16조의2)

- 총회개최 및 의결 정족수 강화(제24조제5항부터 제7항까지)

- 주택재개발사업 등의 용적률 완화 및 소형주택 건설 등(제30조의3)

- 정비사업 관련 해당 국공유지의 사용료 및 점용료 면제(제32조제6항)

- 도시환경정비사업 임시상가의 설치(제36조의2)

- 종전 권리가액 범위에서 2주택공급 이중 1주택은 소형주택(제48조제2항)

- 세입자 손실보상 주체를 조합원에서 조합으로 변경(제48조제5항)

- 야간, 악천후 등의 경우 기존 건축물의 철거 제한(제48조의2)

- 공공관리자 업무 확대(제77조의4)

- 사업시행인가 및 관리처분계획의 인가 시기 조정(제77조의5)

- 정비사업의 시행 관련 자료작성 및 변경 후 15일이내 공개(제81조제1항)

- 시공자의 선정 및 조합임원 선임 관련 부정행위자 처벌(제84조의2)

- 다중택 분양자 전매제한 위반자 및 알선자 처벌(제84조의3)

2. 주거환경관리사업 도입 ⇒ 주거지재생사업과 유사함

○ 주거환경관리사업 : 단독주택 및 다세대주택 등이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설의 확충을 통하여 주거환경을 보전･정비･개량하기 위하여 시행하는 사업

- 개 념 : 대규모 전면철거 위주의 정비방식을 지양하고 기존 도시구조를 유지하며 이주수요를 최소화하는 새로운 정비사업 방식임

- 대상구역 : 정비구역 해제지역, 재개발구역 또는 단독주택 재건축구역 중 주민 50%가 희망하는 지역 등 구체적 요건은 시행령에서 규정

- 시행방법 : 지자체장이 정비기반시설 및 공동이용시설을 설치하고, 주민이 스스로 주택을 개량

- 기반시설 비용 : 지자체가 부담

3. 가로주택정비사업 도입 ⇒ 소규모정비사업

○ 가로주택정비사업 : 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업

- 사업주체 : 추진위 생략, 조합구성(소유자 9/10, 면적 2/3 동의)

- 주택규모 : 기존 주택호수 이상 공급, 층수제한(예:7층)

- 건축특례 : 건축법상 대지안의 공지, 높이제한(사선, 일조) 및 건폐율(인공대지 제외), 주택법상 부대․복리시설

- 도로확보 : 원칙적으로 정비기반시설을 유지하되, 필요시 건축선을 후퇴하여 건축하거나 또는 지자체가 비용을 부담하여 도로를 확충

4. 주거 생활권별 정비･보존 및 관리에 관한 계획(주거지종합관리계획) 수립 신설

○ 시․도지사가 수립하는 정비기본계획(10년 단위)은 주거 생활권에 대한 체계적이고 종합적인 개발ㆍ관리가 미흡한 문제점이 있어

- 기본계획 수립시 주거 생활권별 정비․보전․관리에 관한 계획을 포함할 수 있도록 하고, 이 경우 정비예정구역 지정은 생략 가능

5. 토지등소유자에게 추정 분담금 등 사업성 관련 정보를 제공

○ 토지등소유자가 조합설립 동의 여부를 결정하는 데 참고가 되도록 하기 위하여, 추진위원회는 토지등소유자에게 추정 분담금 등 사업성 관련 정보를 제공하도록 의무화

- 추진위가 추정 분담금 등 정보를 소유자에게 제공하되, 시행시기는 준비기간을 고려하여 1년 유예

6. 일몰제 등 정비사업 조정절차 도입

정비구역 등 해제	○ 해제 요건 - 정비구역 지정 예정일로부터 3년 이내 정비구역을 지정하지 않는 경우 - 정비구역 지정 후 2년 이내 추진위원회 승인 신청을 하지 않는 경우 - 추진위 구성 후 2년 이내 조합설립 인가 신청을 하지 않는 경우 - 조합설립인가 후 3년 이내 사업시행인가를 신청하지 않는 경우 ※ 추진위･조합이 설립되지 아니한 정비구역에 적용 ○ 절 차 - 주민 공람(30일), 지방의회 의견 수렴, 도시계획위원회 심의를 거쳐 정비예정구역 또는 정비구역 해제
지정권자가 정비구역 해 제	○ 요 건 - 토지등소유자의 과도한 비용분담이 예상되는 경우 등 - 정비예정구역 또는 추진위가 구성되지 않은 정비구역에서 토지등소유자 30%가 해제를 요청하는 경우 ○ 절차 : 도시계획위원회 심의를 거쳐 해제
추진위･ 조합 취소 (한시적용)	○ 다음의 경우 추진위･조합 취소 - 추진위･조합 설립에 동의한 자 1/2～2/3 동의(조례로 정함) 또는 소유자 1/2 동의시(2년 한시규정) ＊ 토지등소유자 10～25%(조례로 정함)가 요청 시 시장․군수가 추정분담금 등 사업성 관련 정보 제공 가능 * 추진위 승인이 취소된 경우 시․도지사 또는 구청장은 추진위가 사용한 비용의 일부로 정하는 조례가 정하는 바에 따라 지원 가능 - 정비구역이 해제된 경우 ⇒ 기 설립된 추진위･조합의 경우 주민동의를 받아 추진위･조합을 취소하고, 도시계획위원회 심의를 거쳐 정비구역 해제

7. 세입자 손실보상 주체를 조합원에서 조합으로 변경

○ 세입자를 둔 조합원이 손실보상(주거이전비 등)을 회피하고자 기존 세입자와 임대계약을 갱신하지 않는 문제점을 해소하기 위해 세입자 손실보상 주체를 조합원에서 조합으로 변경

- 조합원의 종전의 토지 또는 건축물의 가격산정 시 조합원이 둔 세입자로 인하여 손실보상이 필요한 경우 조합의 정관으로 정하는 바에 따라 해당 조합원이 둔 세입자에 대한 손실보상액을 뺀 나머지 가격을 종전의 토지 또는 건축물의 가격으로 산정할 수 있다 ⇒ 제48조제5항제2호 삭제

8. 중요 총회의 경우 조합원 직접 참석비율 상향 : 10% → 20%

○ 창립 총회, 사업시행계획서 및 관리처분계획 총회 등 중요한 사항을 의결하는 총회의 경우에는 조합원의 직접 출석비율을 상향(10%→20%)토록 하여 의사결정의 투명성 제고 및 주민갈등 최소화

9. 도시환경정비사업에 임시상가 설치 근거 마련

○ 상가세입자가 많은 도시환경정비사업의 경우 사업시행자가 임시상가를 설치할 수 있도록 하여 공사기간에도 영업이 가능하도록 함

10. 정비계획의 내용에 세입자 주거대책 포함

○ 세입자 주거 안정을 도모하기 위해 정비계획 수립시 임대주택 건설 계획 등 세입자 주거대책을 수립토록 함

11. 정비사업비 10%이상 증가시 조합원 동의요건 강화(1/2 → 2/3)

○ 사업추진 초기에 사업비 산정에 신중을 기하고, 사업비 상승에 따른 주민간 갈등을 예방하기 위해 동의요건 상향

○ 정비사업비의 추산액이 10%이상(물가상승률 제외) 증가시 조합원 동의요건 상향

12. 정비사업 정보 공개 대상 확대

○ 조합원․토지등소유자의 알권리 보장 및 사업의 투명성 제고를 위해 조합원․토지등소유자가 요청하는 경우, 정비사업 시행과 관련되는 모든 자료를 공개하되 주민등록번호는 제외

13. 관리처분인가시 필요한 경우 전문기관에 검증 의뢰

○ 시장․군수가 필요시 관리처분계획서에 대한 공공기관의 검증을 받을 수 있도록 하여 인가권자의 전문성을 보완하고, 주민갈등 예방에 기여

14. 도시 및 주거환경정비 기본 방침을 수립

○ 국토해양부장관은 도시 및 주거환경을 개선하기 위하여 10년마다 기본방침을 수립하고, 5년마다 그 타당성을 검토하여 그 결과를 기본방침에 반영

15. 조합임원 장기 부재시 시장･군수에게 조합 총회 소집권한 부여

○ 조합장이 비리 등으로 구속 또는 해임된 경우 총회를 개최하여 신임 조합장을 선출해야 하나, 주민의 의견 대립 등으로 총회가 개최되지 못해 장기간 사업이 지연되는 문제점을 해소하기 위해

- 6개월 이상 조합장 등 조합임원 부재시 시장･군수가 조합임원 선출을 위한 총회를 소집할 수 있도록 함

16. 정비사업의 국･공유지 점･사용료 면제

○ 정비사업의 원활한 추진을 지원하기 위하여 도로 등 국․공유지의 점․사용료를 면제

17. 정비사업의 임대주택 건설비율 위임범위를 법률에 규정

○ 현재 대통령령으로 포괄 위임되어 있는 소형주택과 임대주택 의무비율의 상한을 법률에 규정

- 임대주택의 경우에는 주택이 전체 세대 수의 30% 또는 전체 연면적의 30%로서 대통령령으로 정하는 범위

18. 야간, 악천후 등의 경우 기존 건축물의 철거 제한

○ 야간, 악천후 등의 시기에 건축물의 철거를 제한하여 주민의 주거안정을 도모하고 세입자 보호

- 일출 전과 일몰 후

- 호우, 대설, 태풍 등에 따라 특보를 발표한 때

- 재난이 발생한 때

- 기타 이에 준하는 시기로서 시장·군수가 인정하는 시기

19. 업체 선정 및 임원 선출 관련 부정행위자 처벌

○ 정비사업의 투명성과 공정성을 강화하기 위해 시공자 등 업체 선정과 추진위․조합 임원 선출 과정에서 금품을 제공한 자(제공하기로 약속한 자 포함)와 제공 받은 자 모두를 처벌토록 함

- 위반자에 대해 5년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금

20. 공공관리제 운영시 추진위원회 구성 임의화

○ 공공관리자가 주민들의 조합설립에 필요한 업무를 지원할 경우 별도의 추진위 구성을 하지 않을 수 있도록 절차 간소화

21. 공공관리자 업무 확대

○ 사업시행계획에 따른 세입자의 주거 및 이주 대책 수립에 관한 지원

○ 관리처분계획 수립에 관한 지원

○ 공공관리의 시행을 위한 방법과 절차, 기준 및 도시·주거환경정비기금의 지원 시공자 선정 시기 등 필요한 사항은 시·도조례로 정하는 바에 따름

22. 조합원에게 제한적으로 2주택 분양 허용

○ 조합원이 소유한 주택의 수와 가격에 상관없이 1주택만을 분양받게 됨에 따라 임대사업자 등은 정비사업을 반대하고, 분양을 받는 경우에도 대형 주택 공급

○ 조합원이 소유한 기존 주택의 감정평가액 범위내에서 2주택 분양을 허용하고, 추가로 분양받은 1주택은 전용면적 60㎡이하로 하며, 3년간 전매 제한

23. 다주택자의 조합원 지위양도 규제의 한시적 유예 대상 확대

○ 다주택자에 대한 조합원 지위양도 규제 시행에 따른 선의의 피해자를 구제하기 위해,

- 2 이상의 다주택자가 주택을 매매하는 경우 2주택(임대사업자의 경우 3주택)까지 조합원 지위 양도를 한시적으로 허용

24. 주민과 공공(LH 등)이 공동 소유하는 지분형주택 제도 도입

○ 영세한 주민의 재정착률 제고와 주거안정 도모를 위해 LH공사와 주민이 일정기간 공동 소유하는 지분형주택 제도 도입

25. 주거환경개선사업에 관리처분방식 도입

○ 주민의 재정착률 제고와 LH공사의 수용비 부담 완화를 위해 주민이 현물 출자하는 관리처분방식을 주거환경개선사업에 도입

26. 해제된 정비구역 등에서 주거환경관리사업으로 시행시 우선지원

○ 해제된 정비구역 또는 재정비촉진지구를 주거환경관리사업을 전환하여 계속 추진하는 경우 우선 지원할 수 있는 근거 마련

27. 정비기금을 주택개량에 사용가능토록 함

○ 주거환경관리사업의 원활한 시행을 위해 토지등소유자의 주택개량에 정비기금을 사용 가능토록 함

28. 주거환경개선사업(현지개량방식)이 15년 이상 경과시 주민동의로 정비구역 해제

○ 토지등소유자의 3분의 2 이상이 구역 해제에 동의하는 경우, 시․도지사 또는 대도시 시장이 시장․군수의 의견을 들은 후 정비구역 지정을 해제를 할 수 있도록 함

29. 토지등소유자의 동의 방법 개선(인감제도 폐지)

○ 조합 설립 등 정비사업의 시행에 필요한 토지등소유자의 동의서 제출시 인감증명서 대신에 신분증 사본을 첨부하되, 서면동의서에 지장날인 및 자필서명을 하도록 서면동의 방법을 개선함

30. 순찰 등 정비구역의 범죄예방 대책 수립 및 시행

○ 시장․군수는 사업시행인가를 한 경우 그 사실을 관할 경찰서장에게 통보하여야 하고, 정비구역 내 순찰 강화 및 순찰 초소 설치 등 주민 안전을 위한 조치를 요청할 수 있도록 함

31. 재개발사업도 법적 상한까지 용적률을 완화하고 일정 비율을 임대주택으로 공급(현행 재건축사업만)

○ 완화되는 용적률의 일정비율(시ㆍ도조례) 임대주택 공급

- 주택재건축사업의 경우 : 30% ~ 50% → 50%(우리시)

- 주택재발사업의 경우 : 50% ~ 75% → 조례로 정해야 함

32. 법적 기준 외에 세입자 손실 보상시 용적률 특례 적용 범위 확대

○ 사업시행자가 법정 주거이전비 및 휴업보상비 지급 외에 추가적인 방법으로 임대주택 추가 건설, 임대상가 건설 등 추가적인 세입자 손실보상 대책을 수립하여 시행하는 경우

33. 현금 청산자의 청산금 지급 기준시점 규정

○ 현금청산대상자에 대한 청산금 지급의무 발생시기를 법률에서 명확히 규정하고, 사업시행자가 법적 기한 내에 현금으로 청산하지 않을 경우에는 정관 등으로 정하는 바에 따라 이자를 지급하도록 함

- 분양신청을 하지 아니한 자 또는 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자 : 분양신청기간 종료일의 다음날

- 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자 : 관리처분계획의 인가를 받은 날의 다음 날

34. 폐공가 밀집지역 건축물 조기 철거

○ 폐공가의 밀집으로 우범지대화의 우려가 있는 경우에는 관리처분계획의 인가 전에 건축물의 조기 철거가 가능하도록 함

※ 기존 건축물의 붕괴 등 안전사고의 우려가 있는 경우(현행)

35. 사업시행 및 관리처분계획 인가의 시기 조정

○ 정비사업의 시행으로 주변지역에 현저한 주택부족이나 주택시장 불안정 등의 사유가 발생하는 경우 1년의 범위 안에서 정비사업의 사업시행인가 및 관리처분계획 인가의 시기를 조정할 수 있도록 함

36. 공개대상 관련 자료의 공개시점 명시

○ 추진위원장 또는 사업시행자는 정비사업의 시행에 관한 서류가 작성 또는 변경된 후 이를 15일 이내에 조합원 등에게 공개하도록 기한을 명시

도정법(국회통과)에서 조례로 위임한 사항

위임사무	위임범위	비 고
○ 추진위원회 승인 취소 (제16조의2제1항제1호)	○ 추진위원회 구성에 동의한 토지 등소유자의 1/2~2/3(조례로) 또는 토지등소유자 과반수 동의	※ 추진위 승인요건 - 전체 토지등소유자의 1/2
○ 조합 설립인가 취소 (제16조의2제1항제2호)	○ 조합 설립에 동의한 조합원의 1/2 ~ 2/3(조례로) 또는 토지등소유자 과반수 동의	※ 조합인가요건 - 전체 토지등소유자의 3/4
○ 개략적인 정비사업비 및 추정 분담금 등 정보제공 요구 (제16조의2 제2항)	○ 토지등소유자의 10~25% 범위
○ 조합 인가 등 취소와 정보제공 방법 및 절차 등 (제16조의2제3항)	○ 인가 취소 등 시행에 필요한 절차, 방법, 조사기간 등
○ 추진위원회 승인 취소 시 추진위가 사용한 비용 지원 (제16조의2제4항)	○ 추진위원회가 사용한 비용의 일부를 대통령령으로 정하는 범위 내 조례로 정하는 바에 따라 지원
○ 용적률 완화에 따른 소형주택 건설비율 (제30조의3 제2항)	○ 재건축사업 : 30~50%(운용중임) ○ 재개발사업 : 50~75%	※ 재건축사업 : 50%
○ 공공관리 업무범위 확대에 따른 지원 방법 및 절차 (제77조의4 제2항 제4․5호)	○ 세입자 주거 및 이주대책 수립지원 ○ 관리처분계획 수립지원
○ 시공자 선정 시기 (제77조의4 제6항)	○ 시공자 선정 시기 등 필요한 사항
○ 정비사업 시기를 조정 (제77조의5)	○ 사업시행인가 또는 관리처분계획 인가의 시기 조정에 관한 방법 및 절차