2013.8.13 부터 달라진 주택/상가 임대차보호법

 

2013.8.13 부터 달라진 주택/상가 임대대차보호법

 

 보증금반환채권의 담보력이 강화되어 목돈 안드는 전세제도의 실현이 가능해지고, 영세자영업자의 자금융통 담도 경감된다. 금융기관이 임차인의 보증금반환 채권을 양수받고 전세자금 등을 대출하여 주는 경우 금융기관에 보증금반환채권의 우선변제권이 승계된다.

 

그 동안 금융기관은 우선변제권이 보장되지 않는 보증금 반환채권을 담보로 제공받는 것을 꺼려하여, 담보로 제공할 다른 재산이 없는 임차인은 전세자금 등 마련을 위해 높은 이자를 부담할 수 밖에 없었다.

 

그러나 이번 개정으로 보증금반환채권의 담보가치가 크게 상승되어 임차인은 연간 3~4%의 낮은 이자만 부담하고 전세자금 등을 마련할 수 있게 되어‘목돈 안드는 전세제도’실현이 가능하게 되고, 영세자영업자들은 낮은 이자의 손쉬운 자금융통의 길이 열리게 될 것으로 보인다.

 

 또한, 보증금을 양수받은 금융기관이 임대차기간 중에는 대출자금 회수를 위해 임차인의 계약해지권을 대위행사하지 못하도록 하여 임차인의 안정적인 주거권도 보장된다.

상가건물임대차보호법이 적용되는 보증금 액수를 초과하는 상가임차인도 갱신요구권이 인정되어 5년간 안정적으로 영업할 수 있게 됐다.

 

상가건물임대차보호법이 적용되는 일정금액 이하의 상가임대차(서울, 3억이하)에만 적용되던 임대차 갱신요구권이 모든 상가 임대차에 확대 적용된다.

 

 종전에는 대통령령으로 정하는 일정금액(서울, 3억) 이하인 상가임대차에만 5년의 갱신요구권을 인정하여 그 밖의 상가임차인의 경우 시설투자비 등을 회수 하는데 한계가 있으므로 적어도 갱신요구권은 모든 상가에 인정되어야 한다는 목소리가 높았다. 이번 개정으로 대통령령으로 정하는 일정금액을 초과하는 상가임차인에게도 갱신요구권이 인정되어 5년 동안 안정적으로 영업을 할 수 있게 됐다.

 다만, 상가건물임대차보호법이 적용되는 일정금액 이하의 상가임대차의 차임증액 상한은 연 9%이나, 이를 초과하는 상가임대차는 주변 상가건물의 시세·조세·공과금 등을 고려하여 차임증감을 청구할 수 있도록 했다.
임대인이 마음대로 철거·재건축을 이유로 갱신거절할 수 없게 된다.

 

상가임대인은‘

 ①철거·재건축에 대한 사전 고지,②안전사고 우려, ③다른 법령에 따른 철거 또는 재건축’의 사유가 있어야만 철거·재건축을 이유로 갱신거절을 할 수 있게 된다.

 

 종전에는 임대인이 철거·재건축의 이유를 제한하고 있지 않아 건물의 노후, 안전사고의 우려가 없더라도 갱신을 거절할 수 있어 임차인 보호를 위해 5년의 갱신요구권을 부여한 법의 취지에 반한다는 지적이 많았다. 이제, 개정 법률의 시행으로 임차인이 실질적으로 5년의임대차기간을 보장받을 수 있게 됐다.

 김난선

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