임대한 집에 유지보수 문제가 생겼을 때

 

임대한 집에 유지보수 문제가 생겼을 때

 

어떤 집이든 사람이 사용하게 되면 낡기 마련이고, 특히 예기치 않은 자연재해나 인재가 생기게 되면 심하거나 작은 손상이 생기기 마련이다. 헌데, 임대한 집의 경우 집주인(임대인)이 소유하고 있지만, 실제 사용하고 있는 쪽은 세입자(임차인)이기 때문에 이런 손상을 ‘누가 복구해야 하는가?’ 하는 문제를 두고 집주인과 세입자가 실랑이하게 되기도 한다.

 

 

기본적으로 임대에 관한 법은 대부분 ‘임차인을 보호’하는 방향으로 만들어져 있다. 임대한 집의 유지 보수에 대한 기본 조항은 아래와 같다.

 

민법 제623조 (임대인의 의무)
임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

 

‘사용, 수익에 필요한 상태를 유지한다’는 말은 집이 파손되거나 문제가 생겨 세입자가 사용하기에 적절하지 않은 상태일 경우 수리할 의무를 진다는 것을 의미한다. 단, 임차인이 등기부상에 전세권을 설정한 경우는 건물에 대한 현상 유지의 의무가 임차인에게 있다. 전세권자의 권리가 일반 세입자보다 막강하게 보호되기 때문에 그만큼 건물에 대한 책임을 지게 되는 것으로 볼 수 있다.

집주인과 세입자의 집에 대한 유지 보수의 책임을 간단히 정리해 보면 아래와 같다.

 

집주인과 세입자에 대한 책임

집주인(임대인)의 책임	세입자(임차인)의 책임
- 세입자가 집을 사용하는데 불편이나 손해를 발생시키는 문제에 대한 수리 : 천재지변으로 인한 파손 복구 : 시설물의 낙후, 고장에 대한 수선	- 세입자의 잘못으로 집이 파손된 경우 - 사용, 수익에 큰 문제가 없는, 소액 발생의 경우 (유리, 문고리, 전구, 수도꼭지 등) - 등기부에 전세권을 설정한 경우 집에 대한 수리는 세입자의 책임

 

 

사례 1. 장마철 침수 등 천재지변으로 인한 파손

 

천재지변으로 인한 건물의 파손은 위의 기본 원칙에 의해 집주인이 수리에 대해 전적인 책임을 지게 된다. 종종 문제가 생기는 것은 세입자의 가재도구에 대한 피해 보상이다. 일반적으로 침수 등으로 인한 가재도구, 물품의 피해는 집주인의 책임 사항이 아니다. 그러나 배수로 문제나, 방수 시설의 문제 등 건물이 갖고 있는 문제 때문에 세입자의 가재도구나 소유물에 대한 피해가 더 커졌다고 판단될 때는 집주인이 보상해 줄 책임이 있다.

가장 어려운 점은 집주인의 책임 범위를 어디까지로 볼 것인가 하는 문제인데, 집주인과 세입자가 서로 합의를 볼 수 있으면 가장 좋고, 그렇지 못할 경우 세입자가 법원에 보상 청구를 해야 한다.

 

사례 2. 보일러나 에어컨, 유리창 등 설치물의 고장 수리

 

사용, 수익에 큰 문제가 없거나 큰 비용이 들지 않는 소액의 소모성 물품의 경우 세입자가 수리하는 것이 일반적이라고 볼 수 있다. 위에서 언급한 것처럼 전구, 유리창, 문고리 등이 이에 해당한다. 하지만 이 ‘큰 문제가 없다’거나, ‘소액’이라는 것에 대한 해석은 법률상으로 명기되어 있지 않고 사람마다 다를 수 있기 때문에 분쟁의 원인이 되기 쉽다.

특히 보일러나, 에어컨 등 덩치가 크고 수리 비용이 많이 드는 설치물에 대한 수리가 이에 해당한다. 보일러나 에어컨의 고장은 세입자의 사용, 수익에 영향을 끼치고, 수리금액이 소액의 범위를 넘어서는 경우가 많으므로 (세입자 과실이 아닌 경우) 집주인이 부담하는 것이 일반적이나 사용 기간이나 상태, 집주인과 세입자의 책임 정도를 해석하기에 따라서 분쟁으로 번지기도 한다.이러한 논쟁을 줄일 수 있는 가장 간단한 방법은 부동산 임대계약 시, 세입자가 수선할 범위에 대해서 특약 사항으로 정리하는 것이다. ‘000원 한도 내의 소모성 물품이나 설치물에 대한 수리는 세입자가 한다.’

 

사례 3. 천장 누수 등 시설물의 노후나 부실시공으로 인한 문제

 

천장 누수가 되는 경우, 당연히 집주인이 책임을 져야 할 문제다. 그러나 천장 누수로 인해서 세입자가 어려움에 부닥치는 때는 아파트에서 집주인이 누수를 자신의 책임이 아닌 위층의 책임으로 전가하며 해결을 회피하는 경우이다. 집주인은 건물에 대해 세입자의 사용과 수익에 불편을 끼쳐서는 안 되므로 이런 경우 역시 집주인이 적극적으로 해결해야 한다. 세입자는 다만 누수가 발생하는 것을 인지한 시점에 명확하게 집주인에게 알릴 의무가 있을 뿐이다.

 

 

사례 4. 화재 등 인재 발생의 경우

 

원초적인 건물 구조의 문제로 발생한 인재의 경우는 집주인이, 세입자의 실수로 발생한 경우는 세입자가 수리의 책임을 가진다. 그러나 가장 큰 손실을 일으키는 화재의 경우 어려움은 그 발생 원인을 명확히 밝히기 힘들다는 것에 있다. 실제로 원인 불명의 화재에 대해서 세입자의 배상 책임으로 정리된 판례가 있다. 당시 재판부의 판결문에는 "세입자는 임대 기간 중 주택에 손상이 가지 않도록 사용한 뒤 원래 상태로 돌려줄 의무가 있다"며, "누전으로 추정될 뿐 정확한 화인이 밝혀지지 않았고 세입자가 관리의무를 성실히 했다는 증거가 없다면 1차적인 손해배상 책임이 세입자에게 있다"고 적혀 있었다.

세 들어 지내고 있는 건물에 화재가 발생했다면 집주인이 아닌, 세입자가 자신의 잘못으로 인한 것이 아님을 적극적으로 증명해야만 한다.

 

 

집에 문제가 발생했는데도 세입자에게 알아서 하라고 하는 집주인도 종종 있다. 이런 경우 수리를 하지 않고 집에서 지낼 수가 없다면 세입자가 먼저 수리를 한 후에 집주인에게 청구하는 방법을 취할 수 있다.

수리비 청구를 했는데도 집주인이 비용을 지급하지 않을 경우, 월세 세입자라면 매달 지급하는 월세에서 수리비를 제하고 입금을 하는 것도 가능하다. 전세 세입자의 경우 집주인이 계속해서 지급을 거절하는 경우 임대계약 해지를 요구하거나 소송으로 넘어가는 것이 불가피하다.다만, 임대계약 해지나 소송 전 주인에게 수리비를 청구하는 내용 증명을 보내두는 것도 좋은 방법이다. 정식으로 내용 청구를 받는다면 집주인도 더이상 나 몰라라 하기는 힘들기 마련이다.