주택임대차보호법vs상가임대차보호법(2013.12.30)

주택 임대차보호법 VS 상가건물 임대차보호법

                                                                     <2013.12.30 시행>

구분	주택임대차보호법	상가건물임대차보호법
적용범위	주거용건물	상가건물(사업자등록의 대상이 되는 건물)
예외	일시사용을 위한 임대차	대통령이 정하는 보증금액 초과시.  일시 사용을 위한 임대차
대항력	-주택임대차계약 체결 -주택의 인도 -주민등록(전입신고)	-임대차계약 체결 -건물의 인도 -사업자등록 신청
발생시점 내용	전입신고 다음날부터 순위보전 선순위인 경우 임대차계약의 유효를 주장(보증금, 기간)	사업자등록신청한 때에는 다음날부터 선순위인 경우 임대  차 계약의 유효를 주장(보증금, 기간등 주장)
우선변제권	주택임대차계약.주택인도.주민등록.확정일자인  (동사무소,공증인,등기소)  우선변제권인정대상: ➀임차인 ➁보증금반환채권을 양수받은 금융기관 (2013.8.13 신설)	임대차계약,건물인도,사업자등록신청,확정일자인  (관할 세무서장) 우선변제권인정대상: ➀임차인  ➁보증금반환채권을 양수받은 금융기관(2013.8.13신설)
경매시 배당	-경매 시 배당의 우선순위보호  (채권보다,후순위물권보다 우선배당) -확정일자부터 순위보전	-경매시 배당의 우선순위  (채권보다, 후순위물권보다 우선배당) -확정일자부터 순위보전
최우선변제권	-주택임대차계약, 주택인도, 주민등록 -임대건물가액의 1/2 범위	-임대차계약, 건물인도, 사업자등록신청 -임대물건가액의 1/2범위
임대차기간	최소기간 2년	최소기간 1년
계약의 갱신	-계약기간 만료전 6월부터 1월까지	-계약기간 만료 전 6월부터1월까지 계약갱신 요구가능  (전체기간은 5년을 초과하지 않는 범위에서 가능) 임대인은 거절제한, 갱신은 동일한 조건으로 다시 계약한 것으로 본다.(다만 차임과 보증금의 증액제한)
묵시적갱신과 계약의 해지	-계약기간 만료 전 6월부터1월까지 갱신을 통지하지 않은 경우 -임차인은 언제든지 계약해지 통지가능 -효력은 임대인에게 도달 후 3개월이 경과하면 발생	-계약기간 만료 전 6월부터1월까지 갱신을 통지하지 않은  경우 -임차인은 언제든지 계약해지 통지가능 -효력은 임대인에게 도달 후 3개월이 경과하면 발생
차임등의 증액청구	-약정차임의 1/20 초과제한 -증액 후 1년 이내 증액제한 -월차임 전환 시 산정률의 제한(연10%).   한국은행기준금리와도 연동	-약정차임의 9/100 초과제한 -증액 후 1년 이내 증액제한 -월차임 전환 시 산정률의 제한(연12%)   한국은행 기준금리와도 연동
임차권등기명령신청	-임대차가 종료후 보증금을 반환하지 못한 임차인이 단독으  로 신청가능 -비용은 임대인에게 청구 *등기후 효력대항력, 우선변제권 취득 *기존효력은 유지 *새로운 세입자는 최우선변제권 없슴.	-임대차가 종료후 보증금을 반환하지 못한 임차인이 단독  으로 신청가능 -비용은 임대인에게 청구 *등기후 효력대항력, 우선변제권 취득 *기존효력은 유지 *새로운 세입자는 최우선변제권 없슴.
경매신청	-확정판결후 경매신청시 물건인도를 하지 않아도 가능  (배당시는 물건 인도)	-확정판결후 경매신청시 물건인도를 하지 않아도 가능   (배당시는 물건 인도)

 

       보호 받을수 있는 소액보증금과 우선 변제금액

 

지역구분	주택임대차보호법		상가건물임대차보호법
	소액보증금	우선 변제액	보호대상	소액보증금	우선 변제액
서울 특별시	9500만원	3200만원	4억원	6500만원	2200만원
수도권중 과밀억제권역 (서울제외)	8000만원	2700만원	3억원	5500만원	1900만원
광역시	6000만원	2000만원	2억4천만원	3800만원	1300만원
그 밖의 지역	4500만원	1500만원	1억8천만원	3000만원	1000만원

* 상가건물 보증금환산금액 : 보증금+(월차임✕100)

 

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