사업시행인가일 이후 1주택을 취득한후 대체주택을 취득하고 대체주택을 양도하는 경우

사업시행인가일 이후 1주택을 취득한후 대체주택을 취득하고 대체주택을 양도하는 경우

양도소득세 비과세 해당 여부 에 대한 국세청 질의 회신내용

 

[문서번호]
서면-2016-법령해석재산-3749(2016.12.30)
[세목] 양도
[납세자회신번호]법령해석과-4339

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[제    목]
사업시행인가일 이후 1주택을 취득한 후 대체주택을 취득하고 대체주택을 양도하는 경우 비과세 해당 여부

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[요    지]
주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행인가일 이후 주택을 취득한 후 대체주택을 취득하고 요건을 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 1세대1주택 비과세를 적용함

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[답변내용]
「소득세법 시행령」제156조의2제5항을 적용함에 있어 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행인가일 이후 관리처분계획인가일 이전 해당 지역의 주택을 취득하고, 그 사업시행기간 동안 거주하기 위하여 대체주택을 취득한 경우로서 같은 항 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조 제1항을 적용하는 것입니다.

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[관련법령]
소득세법 제89조【비과세 양도소득】

1. 사실관계

’08.12.31.

’09.9.8.

’11.6.3.

’11.11.25.

’15.10.20.

○

○

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○

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A주택 소재 사업시행인가

A주택  취득

B주택 취득

A주택 관리처분계획인가  고시

B주택  양도

○ 2008.12.31. 「도시 및 주거환경 정비법」에 따른 주택재개발 사업시행인가 받은 소재 지역의 주택(이하 'A주택')을 2009.9.8. 취득하고

 - 2011.6.3. ***아파트 제108동 제101호(이하 'B주택')을 취득함

 - B주택에서 1년 이상 거주한 후 2015.10.20. 양도함

2. 질의내용

○ 주택재개발 사업시행인가일 이후 관리처분인가일 이전 1주택과 대체주택을 취득하여 대체주택에서 1년 이상 거주한 후 양도하는 경우

 - 소득세법 시행령 제156조의2제5항에 따른 1세대1주택 비과세 특례를 적용할 수 있는지 여부

3. 관련법령

○ 소득세법 제88조【양도의 정의】

① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(「상속세 및 증여세법」 제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에 따른 양도로 보지 아니한다. <개정 2014.12.23>

1.「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우

2. 토지의 경계를 변경하기 위하여 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우

○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. <개정 2014.1.1>

1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득

2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

② 대통령령으로 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[같은 법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 "조합원입주권"이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. <신설 2005.12.31>

○ 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.

  (이하생략)

○ 소득세법 시행령 제156조의2 【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】

①～④ 생략

⑤ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간 동안거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 "대체주택"이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. <신설 2005.12.31>

 1. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것

 2. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 다만, 주택이 완성된 후 2년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주하여야 한다.

 3. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것

(이하생략)

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